La presente sección de comentarios y análisis de nuestros resultados de operación deben ser leídos conjuntamente con los estados financieros y sus notas adjuntos al presente Reporte Anual:
Ingresos
Ingresos Totales Operativos: Durante el 2019, el Ingreso Total Operativo fue de $5,794 millones de pesos, lo que representa un incremento de 12.4% con respecto al 2018. Este incremento obedece principalmente a la consolidación y maduración de algunos de nuestros inmuebles incluyendo Toreo Parque Central en sus componentes comerciales, de oficina y hotel, la operación y ocupación económica al 100% de Torre Virreyes, Vía Vallejo y Parque Puebla, así como la incorporación de Parque Las Antenas a nuestro Portafolio en Operación Actual. Del total de ingresos operativos de Fibra Danhos, la Renta Fija representó aproximadamente 64.3%, la Renta Variable representó aproximadamente 4.6%, el ingreso por Contraprestaciones Únicas representó aproximadamente 7.1%, los ingresos por estacionamiento representaron aproximadamente 8.2%, y los ingresos por mantenimiento, operación, publicidad y otros representaron aproximadamente 15.8%.
Renta Fija: El ingreso por Renta Fija de Fibra Danhos alcanzó $3,728.3 millones de pesos durante 2019, lo que representa un incremento anual de 11.4% con respecto al 2018. Este incremento obedece principalmente a la consolidación y maduración de algunos de nuestros inmuebles incluyendo Toreo Parque Central en sus componentes comerciales, de oficina y hotel, la operación y ocupación económica al 100% de Torre Virreyes ,Vía Vallejo y Parque Puebla, así como la incorporación de Parque Las Antenas a nuestro Portafolio en Operación Actual.
Renta Variable: Los ingresos por Renta Variable alcanzaron $264.3 millones de pesos durante 2019, lo que representa un incremento anual de 15.4%. Este incremento obedece principalmente a una conversión de rentas variables a rentas fijas de algunos de nuestros arrendatarios en Parque Delta y Parque Tezontle.
El crecimiento orgánico (mismas propiedades) en Renta Fija y Renta Variable durante el año fue de 4.4% con respecto al 2018.
Contraprestación Única: Las Contraprestaciones Únicas (contables) sumaron $413.5 millones de pesos durante el 2019, lo que representa un incremento anual de 13% con respecto al 2018. Las Contraprestaciones Únicas (flujo) sumaron $170.2 millones de pesos, esta cifra es menor a los $305.1 millones cobrados durante 2018. Esta tendencia de crecimiento en NOI combinada con menor flujo vía Contraprestaciones Únicas la observamos a lo largo del año, y significa una generación de flujo más estable y predecible proveniente de nuestro Portafolio en Operación, derivado de la disminución de proyectos en desarrollo y el incremento de proyectos en operación estabilizados.
Estacionamiento: El ingreso por estacionamiento de Fibra Danhos alcanzó $473.2 millones de pesos en 2019, lo que representa un incremento anual de 12.3% con respecto al 2018. Este incremento es originado por el incremento anual de tarifas en algunos de nuestros componentes comerciales y el incremento en flujo de vehículos en nuestras propiedades como Parque Puebla. Así como la incorporación de Parque Las Antenas a nuestro Portafolio en Operación Actual.
Mantenimiento, Operación, Publicidad y otros: El ingreso por Mantenimiento, Operación, Publicidad y Otros de Fibra Danhos alcanzó $915.1 millones de pesos en 2019, lo que representa un incremento anual de 15.8% con respecto al 2018. Este incremento obedece a los cobros de tarifas de mantenimiento, operación y publicidad derivados de la consolidación y maduración de algunos de nuestros inmuebles incluyendo Toreo Parque Central, Vía Vallejo y Parque Puebla. Así como la incorporación de Parque Las Antenas a nuestro Portafolio en Operación.
Gastos
Gastos Totales Operativos: El total de gastos operativos de Fibra Danhos fue de $1,093, millones de pesos durante 2019, lo que representa un incremento de 9.2% contra 2018. Este incremento obedece principalmente al reconocimiento de gastos operativos de los proyectos incorporados al Portafolio en Operación así como proyectos que se encontraban en maduración durante 2019. Del total de gastos operativos, los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros representaron aproximadamente el 44.1%, la Comisión por Asesoría el 34.29%, la Comisión por Servicios de Representación el 5.88%, Gastos de la administración el 6.55%, el gasto de impuesto predial el 7.23% y el gasto de seguros el 1.94%.
Gastos de Operación, Mantenimiento, Publicidad y Otros: Los gastos de operación, mantenimiento, publicidad y otros de Fibra Danhos alcanzaron $814.7 millones de pesos en 2019, lo que representa un incremento anual de 10.1%. Este incremento obedece principalmente al reconocimiento de gastos operativos de los proyectos incorporados al Portafolio en Operación, así como proyectos que se encontraban en maduración durante 2019, incluyendo Parque Puebla y Parque Las Antenas.
Comisión por Asesoría y por Servicios de Representación: La Comisión por Asesoría y la Comisión por Servicios de Representación de Fibra Danhos sumaron 633.6 millones de pesos y $108.7 millones de pesos, respectivamente, lo que representa un incremento de 4.0% y 8.4% con respecto a 2018.
El incremento en la Comisión por Asesoría se debe principalmente al incremento de las Propiedades de Inversión que sirven como base para el cálculo.
El incremento en la Comisión por Servicios de Representación se debe principalmente al incremento en los ingresos cobrados y facturados que sirven como base para el cálculo de la comisión.
Gastos de Administración: Los Gastos de Administración de Fibra Danhos, que principalmente incluyen los honorarios pagados a nuestros asesores contables, legales y fiscales, así como a valuadores independientes, sumaron $121 millones de pesos en el ejercicio 2019.
Gastos de Predial y Seguros: Los gastos de predial y seguros alcanzaron $133.7 millones de pesos y $35.9 millones de pesos en 2019, respectivamente. Este incremento en el impuesto predial se debió al ajuste de obras de nuestras propiedades y el incremento anual.
Adicionalmente, en el caso de los seguros el incremento se debe principalmente a la póliza de seguro contra incendios en algunas plazas.
Otros Ingresos (Gastos)
Ingresos financieros, gastos financieros y ganancia cambiaria (neta): Los ingresos financieros de Fibra Danhos sumaron $71 millones de pesos en el ejercicio 2019, derivados principalmente de la inversión del balance de efectivo en títulos de Renta Fija. En ese mismo período, los gastos financieros (contables) de Fibra Danhos sumaron $448.1 millones de pesos, mientras que la ganancia cambiaria fue de $22.4 millones de pesos, derivada principalmente de la apreciación del dólar con respecto al peso mexicano por la cobranza en dólares de la Fibra.
Impuestos a la utilidad de la subsidiaria: Los impuestos a la utilidad de la subsidiaria corresponden al Administrador, que es una entidad que declara y entera impuestos. En el ejercicio 2019, los impuestos a la utilidad de la subsidiaria sumaron $5.59 millones de pesos.
Ajustes al valor razonable de Propiedades de Inversión (netos): Los ajustes al valor razonable de las Propiedades de Inversión al 31 de diciembre de 2019 y 2018 fueron por $563 millones de pesos y $727.7 millones de pesos, respectivamente. Estos ajustes se derivan de los avalúos realizados por peritos independientes que determinan el valor de mercado con base en avalúos de nuestras Propiedades de Inversión anualmente con ajustes trimestrales.
NOI, EBITDA, Utilidad Neta, FFO y AFFO
Ingreso Neto Operativo: El Ingreso Neto Operativo de Fibra Danhos alcanzó $4,701.4 millones de pesos en 2019, lo que representa un incremento anual de 13.2% con respecto a 2018. El crecimiento orgánico (mismas propiedades) durante el año fue de 5.1%. El margen neto operativo, excluyendo el ingreso por Contraprestaciones Únicas, fue de 79.7% para el 2019, ligeramente mayor al margen reportado en 2018 de 79.1%.
EBITDA: El EBITDA de Fibra Danhos alcanzó $3,946.8 millones de pesos en 2019, lo que representa un incremento anual de 15.2% con respecto a 2018. El margen EBITDA fue de 68.1%, mayor al 66.5% reportado en 2018.
Utilidad Neta, FFO y AFFO: La Utilidad Neta, el FFO y el AFFO de Fibra Danhos para el 2019 sumaron $4,104.8 millones de pesos, $3,561.6 millones de pesos, y $3,900.6 millones de pesos, respectivamente. Estas cifras representan variaciones de 5.5%, 12.3% y 5.1%, respectivamente, con respecto a los resultados obtenidos en 2018.
| Pesos | 2019 | 2018 | ||
|---|---|---|---|---|
| Utilidad neta | 4,104,766,090 | 3,891,797,290 | ||
| Ganancia cambiaria neta | -19,863,641 | -6,827,971 | ||
| Ajuste al valor razonable de las propiedades - Neto | 563,065,748 | 727,748,087 | ||
| FFO | $ | 3,561,563,983 | $ | 3,170,877,173 |
| Gastos de capital | - | - | ||
| Contraprestación Única neta | -243,344,475 | -60,845,507 | ||
| Rentas anticipadas neto | -6,705,348 | 3,189,217 | ||
| Renta lineal neto | -4,836,983 | -15,217,792 | ||
| Predial y seguros por devengar neto | -5,163,475 | -6,120,788 | ||
| Comisión por asesoría y representación neto | 599,050,722 | 618,445,671 | ||
| AFFO | $ | 3,900,564,424 | $ | 3,710,327,975 |
Distribuciones en efectivo
Distribuciones en efectivo: Debido a la sólida generación de flujo proveniente de nuestro Portafolio en Operación durante el 2019, Fibra Danhos alcanzó un AFFO de $3,900.6 millones de pesos, que representan un AFFO por CBFI con derechos económicos de $2.76 pesos. En este sentido, nuestro Comité Técnico determinó una distribución a nuestros tenedores de CBFIs correspondiente a 2019 de $2.47 pesos por CBFI, que representa un crecimiento de 2.8% con respecto a la distribución de $2.9 pesos por CBFI efectuada en 2019, manteniendo en caja para usos corporativos diversos el equivalente a $0.29 pesos por CBFI.
Financiamientos
DANHOS 16: 3,000,000,000.00 (tres mil millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 7.80% (Mbono 2026 + 185 pbs).
DANHOS 16-2: 1,000,000,000.00 (mil millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa flotante (TIIE 28 + 65 pbs); en el entendido que dicha emisión fue amortizada en su totalidad a su vencimiento en fecha 23 de diciembre de 2019.
DANHOS 17: 2,500,000,000.00 (dos mil quinientos millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa fija nominal a 10 años, la cual se colocó con un cupón de 8.54% (Mbono 2027 + 169 pbs).
BBVA Bancomer: Línea de crédito por 150,000,000.00 (Ciento cincuenta millones 00/100 pesos mexicanos) en tasa variable (TIIE 28 + 1.35 pbs) 3 años.
| Deuda | Institución / Emisión | Moneda | Tasa de Interés | Emisión | Plazo remanente (años) | Saldo Insoluto | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cebures (Vigente) | Local (DANHOS 16) | MXN | Fija | 7.80% | 29-06-26 | 6.52 | 3,000,000,000 |
| Cebures (Vigente) | Local (DANHOS 17) | MXN | Fija |
8.54% | 28-06-27 | 7.52 | 2,500,000,000 |
| Bancaria | BBVA BANCOMER | MXN | Variable TIIE + | 1.35% | 20-12-22 | 2.98 | 150,000,000 |
| Promedio | $8.16 | Promedio | 6.87 | $5,650,000,000 | |||
*Excluye la Emisión 16-2 que ha sido amortizada en su totalidad.
La mezcla de nuestros financiamientos es 97% fija y 3% variable. La totalidad de la deuda está denominada en pesos, el plazo ponderado remanente de la deuda es de 6.87 años y nuestro costo promedio de la deuda al 31 de diciembre de 2019 fue de 8.16%.
La siguiente tabla muestra información respecto al cumplimiento de los covenants financieros de la deuda:
| Cumplimiento de covenants al 4T19 | Fibra Danhos | Límite | Estatus |
|---|---|---|---|
| Nivel de endeudamiento (total deuda/total activo) | 8.6% | 50% | OK |
| Deuda garantizada | 0.0% | 40% | OK |
| Cobertura del servicio de la deuda (AFFO) | 9.41x | 1.5 x min | OK |
| Activos totales no gravados | 1148% | 150% | OK |
Desempeño de los inmuebles en nuestro portafolio de operación actual
Hemos cumplido con el 100% de los compromisos de desarrollo planteados durante la OPI. Seguimos trabajando en el desarrollo de Parque Tepeyac, cuya apertura está programada para el 2021. Hemos multiplicado el ARB de nuestro Portafolio en Operación Inicial 3.3 veces y hemos añadido más de 615,143 metros cuadrados de calidad premier a nuestro portafolio desde octubre 2013.
Al 31 de diciembre de 2019, el Portafolio en Operación Actual de Fibra Danhos estaba conformado por catorce propiedades, con un ARB de 891,703 metros cuadrados con una tasa de ocupación mismas propiedades de 98.2 % y 92.2% propiedades totales. Parque Tepeyac se encuentra en desarrollo con fecha de apertura tentativa para el 2021.
Afluencia. Nuestro portafolio comercial registró una afluencia anual de visitantes de 126 millones, un incremento de 14.3% respecto a 2018. La ocupación a mismas propiedades registró un nivel estable de 98.2%, mientras que la ocupación a propiedades totales fue de 92.2%, una variación de -0.1% y 1.8% respectivamente con respecto al 2018.
Costo de Ocupación. El Costo de Ocupación de los arrendatarios comerciales institucionales más significativos en términos de ARB y Renta Fija (el costo incurrido asociado con la ocupación de un local, el cual incluye Renta Fija, Renta Variable, así como las cuotas de mantenimiento de áreas comunes y publicidad, expresado como porcentaje de las ventas de dichos arrendatarios), fue 8.9% en el 2019, ligeramente mayor al 8.7 calculado para 2018. En este mismo periodo, la Tasa de Renovación (resultado de dividir el área rentable bruta de los locales que fueron renovados en un período determinado, entre el área bruta rentable total del portafolio) fue ligeramente menor, de 98.1% en 2018 a 99.6% en 2019.
Cartera Vencida. La Cartera Vencida (pago de la renta con demora mayor a 60 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) en las propiedades de nuestro Portafolio en Operación Inicial fue de 0.32% en 2019 y representa incremento contra el 0.26% reportado en 2018. La Pérdida en Renta (cartera vencida mayor a 180 días como porcentaje de los ingresos por Renta Fija anualizados del periodo respectivo) fue 0.68% en 2019 teniendo un incremento de 5 pb con respecto al 2018.
